房地产行业新进入者从一开始丨负债超1000亿。首创置业能否凭借产品实力在苏州破局？

苏州乐居金融陈茹

2019年1月4日，鲜有供地的苏州工业园区高调推出地块，地块编号为苏州置地2018-WG-37号，位于听生街西侧，南侧南侧。维清路，经过175轮激烈竞标，首创置业最终以25亿元总价中标，成交底价23202元/㎡，溢价率为49.69%。

△苏地2018-WG-37号转让前地块

北京首创置业有限公司（以下简称“首创置业”），公司控股股东为大型国有企业集团北京首创创业集团有限公司隶属于北京市国资委。这家本应以国企实力打造品牌的公司，近两年屡屡传出“负债水平不容乐观，短期偿债压力大”。作为今年首批入驻苏州的新房企，首创置业能否以产品实力突围，交出苏州楼市完美答卷？

首创置业被指财务压力大，负债超千亿

2019年是首创置地在香港联交所上市的第16个年头。十多年来，公司一直致力于中高端住宅、甲级写字楼和高端商业物业的投资开发，并计划控股部分酒店、商场等。长期作为投资物业。业务区域主要围绕京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈，辐射北京、天津等全国30多个大中城市、上海、重庆、成都、深圳等，并已成功部署在澳大利亚和法国。和其他海外市场。

△北京首都土地布局图

拥有如此充足优质的土地储备和规模化运营经验的优势，首创置业近两年被指资金压力过千、负债超千亿……当然，这些索赔并非没有根据。根据今年上半年的财报数据，首创置业总资产约1953.51亿元首创历史新高，同比增长58.51%；负债总额约1532.36亿元，同比增长约59.3%；资产负债率约为78%，比上年末上升1个百分点。同时，首创置业有息债务1023.72亿元，净负债率为154.3%。行业债务状况处于高位，偿债压力较大。

有媒体曾指出，首创置业负债的快速上升与其近两年的快速扩张不无关系。

2018年以来，首创置业通过一二级联动、并购重组、合作开发等方式，形成了超千亿新增产能储备。全年新获得二次开发项目27个，总建筑面积409.30000平方米，达到近五年新增土地建筑面积的最高值。但数据显示，2018年首创地产实现签约金额706.4亿元，未能完成既定的800亿元签约目标，甚至低于预期的最低目标。 750亿元。

在合同金额不达标的情况下，各项利润指标均有不同程度下降。其中，营业利润31.6亿元，同比下降18%；净利润降至24.17亿元，同比下降13.56%；归属于母公司股东的净利润19.23亿元，同比下降9%。

对于利润下降的原因，首创置业金融中心总经理廖洋表示，主要原因是当期财务费用增加影响利润。财报显示，2018年财务费用28.69亿元，同比增长161%。其中，利息支出高达25.71亿元，是去年的两倍，同比增长93.6%，1.比2018年净利润高出5亿元。

首创置业称有信心今年完成800亿签约目标

从去年4月开始，首创置业频繁变卖资产，多方集约融资。对此，首创置业表示，“出售项目属于正常经营范围，没有资金缺口补足。”此外，首创置业在今年早些时候的2018年度业绩会上宣布，首创置业宣布集团2019年的销售目标为800亿，公司尚未准备好完成全年800亿的签约目标。很有信心。

据悉，截至2019年上半年，首创置业销售额已突破400亿元，其中北京地区销售额约215亿元，占比高达53%，天津、上海、成都、重庆、澳大利亚销售额约为62.53亿元，50.91亿元，8.8亿元，8.39亿元， 11.870 亿。整体销售额创历史新高，全年目标完成过半。

中国的房地产行业经历了近二十年的飞速发展，首创置业在注重销售规模和产品质量之间不断寻找更适合其未来发展的平衡点。

今年上半年，首创置业通过一二级联动、基金平台收购、合作开发等方式积极取得土地。截至2019年6月30日，首创置业新增二次开发项目13个，总投资约1.71.3亿元，其中三大核心城市圈投资占8个1.@ > 3%。住宅业务首次进入苏州、佛山、东莞、厦门等城市。土地储备总建筑面积1.308.9万平方米，股权总建筑面积904.4万平方米。

△首创置业总裁钟北辰发布《北京制造2020战略》

今年6月，“首创置业”在首创置业举行的“制造2020”品牌发布会上，首创置业总裁钟北辰不止一次提到国企要尊重和适应市场化博弈规则，面向市场，贴近需求，着力提升核心竞争力和品牌建设能力。钟北辰也这样解释“规模”和“产品力”的关系：整体市场规模和产品质量是市场化发展的两条路径。如果过度追求规模，就会出现产品力和服务力的不足。另一方面，深入研究精品化之路，更能促进企业规模化逐步实现。

首创置业联合两家开发商打造清涧湖项目

2019年苏州首场土地拍卖，位于园区清涧湖段，苏州2018-WG-37号地块作为本次土地拍卖的重头戏，被首金资本旗下金融平台拍下北京首创置业。事实上，这并不是首创置业第一次在苏州收购土地。此前，首创置业已进入苏州市昆山片区，先后建设了昆山首府悦都、首府奥特莱斯综合体、锦溪首府青年旅舍道上三个项目。首创置业在苏州首次表示，此次收购清涧湖项目标志着公司成功进入苏州市场，持续拓展长三角城市圈。

今年3月1日，苏州置地2018-WG-37号合作签约仪式隆重举行。华宇江苏区域公司总经理张涛和曹刚出席首创历史新高，此举意味着苏地2018-WG-37将由这三个开发商共同开发，并于近期正式开工建设。

△苏迪2018-WG-37地块施工现场

根据规划公告，苏地2018-WG-37 1号地块规划总建筑面积约16.70000平方米，将建设21栋住宅楼。房屋类型。首创置业虽然是首次入驻苏州工业园区，但能准确把握客户需求，将项目打造为需求提升的产品定位。看得出来，首创置业对青剑湖项目的打磨还是很用心的。

据了解，首创置业目前拥有“天玺”、“天宇”、“喜瑞”、“喜悦”四大产品线。产品线的划分是基于城市界面维度。 ，产品围绕“城市”和“新生活”两个关键词展开。 “城市”是指首创置业2020战略的所有产品战略、布局、设计和目标群体均以此为前提，服务于城市发展； “新生活”是指在城市核心区和城市新区打造首置家居产品，反对一味追求利润最大化，堆叠高密度建筑。官方数据显示，2018年，首创置业交付面积约146万平方米，交付房屋9471套。集中配送期送达率达98%以上，户均维修次数不足1次。2019年上半年，集中配送期回访送达率超过99%。

虽然苏迪2018-WG-37地块还没有公布该项目的产品线，但以它过去建设的项目来看，已经足够吸引眼球了。目前，苏州公园一直处于新房供不应求的状态。未来，青剑湖无疑将成为园区住房供应的主力军。清涧湖项目将以什么样的产品上市？首创置业能否凭借产品实力突围？我们等待时间的考验。